近日，恒隆集团（00010.HK）发布 2025 年中期业绩，数据显示出其在市场环境中的艰难处境。上半年，恒隆总收入同比下降 18% 至 52.02 亿港元，其中物业销售收入同比锐减 87% 至 1.61 亿港元，租赁业务收入下降 3% 至 49.12 亿港元 。曾经以高端奢华著称，作为沪漂梦核象征的恒隆广场，如今辉煌不再，而这背后与上海中产消费观念的转变紧密相关。

恒隆业绩下滑，上海市场受挫

恒隆在上海的两座重要商场，上海恒隆广场和港汇恒隆广场，在 2025 年上半年的表现差异明显。上海恒隆广场尽管出租率仍保持在 98% 的高位，但其租户销售额却下挫 8%，租赁收入为 8.22 亿港元 。港汇恒隆广场则表现相对较好，租金收入实现人民币 5.97 亿元，同比微增 1%，租户销售额同比上升 10%，出租率维持于 99% 。但整体而言，上海市场的高端消费态势已大不如前。

上海恒隆广场一直以来都是高端奢侈品的集聚地，其地址南京西路 1266 号被网友戏称为 “郭氏宇宙中心”，对许多人来说，能在此随意消费是成功的象征。然而，当下却频繁有网友在互联网上展示其稀薄的人流量 。这一变化反映出高端消费市场的疲软，而中产阶层作为高端消费的重要力量，他们消费行为的改变对恒隆广场的业绩影响巨大。

上海中产消费转向，高端商场遇冷

上海中产的消费习惯在近年来发生了显著变化。从数据来看，2024 年上海居民工资性收入增长 3.6%，但消费支出增幅仅 1.2%，收入向消费的转化率显著下降 。复旦大学管理学院消费市场大数据实验室追踪发现，Z 世代消费呈现 “三明治结构”—— 百元以下小额消费占 47%，万元级以上大额消费占 9%，中间档全面塌陷，消费市场从橄榄型异变成哑铃型 。

在这样的消费结构变化下，上海中产在高端消费上变得愈发谨慎。曾经热衷的奢侈品消费如今不再是他们的首选。例如，上海社科院研究员张明辉在实地调研中发现，月薪 3 万以上群体普遍存在消费负罪感，他们更热衷于在闲鱼转卖奢侈品而非购买新品，2024 年上海二手奢侈品交易量同比增长 217% 。这种消费心理的变化使得像恒隆广场这样的高端商场面临困境。

中产们的消费半径也发生了转移。过去集中于城市中心 CBD 的高端商场，如今已不再是他们的主要消费场所。随着城市化进程的推进，人口密度和市中心房价升高，人们搬离市中心，再加上户外运动的兴起，中产们更愿意前往城郊。城郊的奥特莱斯成为他们新的消费乐园，2023 年奥莱业态销售额约为 2300 亿元，比 2022 年增长约 9.5%，在所有零售业态中增长比例最高 。同时，机场免税店也受到中产们的青睐，中国中免 2024 年第二季度境内出入境免税门店收入同比增长超过 100% 。相比之下，恒隆广场所在的传统高端商圈热度不断下降。

恒隆的应对策略与未来挑战

面对业绩下滑和市场变化，恒隆也在积极寻求应对之策。7 月，恒隆拟承租百大集团位于杭州核心商圈武林商圈的杭州百货大楼南、北楼物业，租期 20 年，总租金约 33.36 亿元，这将使恒隆在武林商圈的商业体量扩大 40% 。恒隆认为该扩容将增强杭州恒隆广场的可达性和可见度，为公司带来更具持续性的长期回报。

在上海，为配合上海静安的持续城市更新，恒隆展开上海恒隆广场扩建项目，新建一座约 3080 平方米、楼高三层的零售及餐饮中心，预计于 2026 年竣工，试图进一步巩固其在上海市场的领导地位 。然而，恒隆未来仍面临诸多挑战。一方面，内地高端零售市场面临宏观经济和消费者习惯转变，以及来自国内外市场的竞争压力 。另一方面，尽管恒隆对未来预期谨慎乐观，但中产消费观念的持续转变是否会进一步影响其业绩仍未可知。若中产们持续捂紧钱包，减少高端消费，恒隆即使通过扩大商业体量等方式，也难以快速改变当前销售遇冷的局面。

上海中产消费观念的转变，使得恒隆广场这类高端商场的经营面临巨大挑战。恒隆未来如何在消费市场的新趋势下，重新赢回中产消费者的青睐，实现业绩的逆转，仍有待观察。