海南这片充满机遇的土地，向来是资本逐利的热门之选。如今，随着封关日期的日益临近，又一场资本的盛宴正在拉开帷幕。

7 月 23 日，国新办发布会正式官宣海南自贸港封关将于 2025 年 12 月 18 日正式启动。这一消息犹如一颗投入平静湖面的巨石，激起千层浪。封关之后，海南将摇身一变成为海关监管特殊区域，实行 “‘一线’放开、‘二线’管住、岛内自由” 的货物进出口管理制度。如此诱人的政策预期，无疑催生了大量的投资机会，一场激烈的 “资源争夺战” 在北纬 18° 的这片土地上悄然打响。

8 月底，一家北方开发商豪掷 “11 个小目标”，成功拿下三亚主城区一宗百亩地块。然而，这仅仅是表面的花费，按照出让要求，该开发商还需额外掏出 12 亿元，无偿建设地块所在片区的环境修复工程以及安置区项目工程，这笔额外的支出甚至比地价还高出 1 亿元。即便成本如此高昂，海南对各路资本的吸引力却丝毫未减。今年以来，内蒙古煤企与锦江丽笙携手，在三亚落地高端酒店；陕西能源大鳄、辽宁方大集团也纷纷在三亚拿地。这一系列动作看似是在封关倒计时下的匆忙 “突击入场”，实则背后隐藏着更为深远的布局。

“这股投资热潮可不是从 7・23 那场新闻发布会才开始的。早在一年前，那些最具财力的投资者就已经在海南疯狂收购资产了。” 一位海南当地资深房产人士向时代财经透露。在他看来，“当一个项目还充满‘想象空间’的时候，往往就是它最好卖的时候。”

“煤老板” 横扫海南市场

近几个月来，海南的投资热潮达到了前所未有的高潮，而三亚则当之无愧地成为了这场热潮的核心区域。

据时代财经不完全统计，在过去的 3 个月里，三亚迎来了一波土拍高潮，总成交金额超过 95 亿元，这一数字已经超过去年三亚财政收入的六成。6 月，9 宗地块均顺利找到买家，刷新了近五年来单月土拍金额的最高纪录；8 月，又有 4 宗地成功出让。在全国土地市场整体呈现收缩态势的大环境下，三亚的这一表现显得尤为突出。

在众多买家之中，有不少背后都站着煤炭、油气等能源企业的身影。这些被外界统称为 “煤老板” 的群体，通常资金雄厚，而且被认为对投资风向有着敏锐的洞察力。

6 月 30 日，陕西鑫阳房地产开发有限公司经过 20 轮激烈竞价，最终以 7.32 亿元成功摘得三亚湾海坡片区 26 亩地块，溢价率高达 35.71%。通过工商信息查询可知，陕西鑫阳的多位高管都有着陕西恒源投资集团的背景，而公开资料显示，陕西恒源投资集团正是 “恒源系” 旗下的地产公司，其创始人孙俊良更是陕西榆林矿业界的风云人物。

更早之前的 6 月 18 日，三亚方大健康置业投资有限公司斥资约 28 亿元，一举拿下三亚海棠湾五宗地块。三亚方大的大股东是总资产规模超过 4000 亿元的辽宁方大集团，该集团产业广泛，涵盖炭素、钢铁、医药、商业、航空五大板块，旗下坐拥五家大型上市公司和四家新三板上市公司，实控人是东北富豪方威。

“除了公开招拍挂的方式，今年以来，三亚还出现了许多通过股权转让、与本地城投合作等方式达成的项目交易，在这类交易中，同样能够看到‘煤老板’群体的活跃身影。” 一位知情人士向时代财经透露。一家 TOP10 房企也向时代财经表示，公司目前在全国公开土拍市场上已经很少新增项目，但在三亚，却计划通过股权转让的方式获取新项目，以补充货源。

在酒店行业，同样上演着 “煤老板” 扫货的大戏。今年 7 月，锦江丽笙酒店与古交市泰和通煤业有限公司签署合作协议，计划在海棠湾核心区落地三亚首个丽笙酒店。8 月，在距离三亚市区约 50 公里外的陵水县清水湾，美高梅度假酒店正式开工建设。酒店的业主方海南融睿酒店管理有限公司实控人韩虎威，同样有着 “煤老板” 的身份，他在内蒙古鄂尔多斯及陕西拥有多家煤企的股权。

“香水湾万豪被陕西煤老板拿下；清水湾莱佛士被内蒙煤老板收入囊中；雅居乐清水湾的三家酒店，也被内蒙煤老板收购……” 酒店投资人王刚对时代财经指出，在过去的近两年时间里，煤老板抄底海南高端酒店的案例已经多达十余起。今年，部分五星级酒店的线下非公开交易也十分活跃。据王刚了解，接手三亚五星级酒店往往需要数亿元甚至更高的资金，投资方通常是资金实力雄厚的大型文旅集团、能源企业或私募股权基金，他们具备强大的资本运作能力。

开发商为拿地凌晨举牌

资本南下海南岛的这股热潮，其实早已暗流涌动。

“早在 2023 年底，三亚的土拍市场就已经出现了一些迹象。” 王德福是海南当地一位资深的房产人士，据他观察，进入 2024 年之后，民营企业在三亚拿地的热情持续高涨，尤其是核心地段的热门地块，其争夺早已在暗中激烈展开。

王德福对去年 12 月 20 日的一场土拍记忆犹新。当天，三亚市中心城区一宗住宅地块开拍，从凌晨 5 点开始，参拍开发商就展开了疯狂举牌。经过长达 1064 轮竞价、16 个小时的激烈角逐，这场土拍直到深夜 10 点多才最终落下帷幕。最终地块溢价率超过 59%，成交价达到 16.17 亿元，算上配建金额，综合楼面价超过 2 万元 / 平方米。竞得者海南亿和金盛实业有限公司成立于 2017 年，其大股东新疆黑山露天矿有限公司是以煤炭开采和洗选为主业的企业。而这也是这位新疆 “煤老板” 首次涉足房地产开发领域。

事实上，外来资本进入海南市场的时间，远比外界所看到的要早得多。

“我们提前一年就开始关注这个地块了，在项目调研阶段，总部就抽调了人员，派驻到三亚开展实地考察，并与当地政府进行政策对接。许多在今年一二季度拿地的企业，实际上调研周期基本都在半年以上。” 周鑫向时代财经透露，他所在的公司今年刚刚在海南成功拿地。

有人早早布局，也有人仍在争分夺秒地赶来。王德福透露，最近有头部房企市场部负责人主动向他咨询，希望了解封关对三亚市场行情的带动作用。据悉，该房企已经初步计划加大对海南市场的关注与投资力度。王刚也指出，近期部分大型文旅国央企也加入了布局的行列，正在三亚当地积极筛选景区和酒店项目。

资本的大量涌入已经带来了显著的购买力。海南省统计局公示数据显示，今年 1 – 7 月份，三亚市销售房屋房价约 30509 元 / 平方米，同比上涨约 29.3%；另根据国家统计局数据，7 月份三亚新房环比上涨 0.2%，是全国 70 个城市里，除北京、上海之外为数不多新房价格呈现上涨趋势的城市。时代财经采访了解到，今年三亚部分热门项目出现了 “未开盘即内部认筹售罄”“需打招呼购房” 等现象。

今年 2 月底，三亚市住建局对外发布了一则通报，称近期该局接到举报，反映 “天正山河玺院” 项目在未取得《商品房现房销售备案》的情况下，就向购房人出售商品住房。通报中称，三亚正基房地产开发有限公司（开发企业的全资母公司）账户于 2024 年 12 月 23 日至 2025 年 1 月 10 日期间，收取 “天正山河玺院” 项目 3 – 2 – 502、601、602 及 6 – 2 – 802 号房屋认筹款各 50 万元，共计 200 万元。去年 12 月，三亚市住房和城乡建设局同样发布告知书称，海南鸿瓴置业有限公司开发建设位于吉阳区的 “保利・天珺 01B 地块” 项目应实行现房销售。截至目前，该项目尚未办理商品房现房销售备案手续，不具备销售条件。提醒购房者在该项目取得《商品房现房销售备案》后方可购买，以免遭受经济损失。

周鑫也指出，在外来旅居客群的带动下，三亚楼市目前相对活跃。以海棠湾片区为例，据他调研，去年该片区热销商品房新房户型集中在 140 – 160 平方米及 200 平方米以上，对应总价分别为 600 万 – 800 万元、2000 万 – 3000 万元，按此计算，单价在每平方米 4 万 – 15 万元不等。而三亚 2024 年销冠项目华润海棠悦府，其 143 平方米房型总价约在 700 万 – 900 万元；255 平方米户型则可卖到 1400 万 – 2300 万元。

海南淘金热再现

“那个时候，只要来到海南，就没有不赚钱的。” 由于独特的地理位置和政策红利，海南一直以来都是创业者和投资者眼中的热土。

上世纪 90 年代，这里诞生了以 “万通六君子” 为代表的一批企业家。他们在海南赚取了人生的第一桶金，并在日后的中国房地产市场上掀起了巨大的波澜，曾被称为 “世界上最春风得意的一群人”。海南就如同一个商业的 “黄埔军校”，孕育出了众多顶尖的成功者，当然，也留下了许多值得反思的教训。农夫山泉创始人钟睒睒、吉利集团董事长李书福都曾在这片土地上留下过自己的商业足迹。

如今，海南自贸港建设以及封关的预期，吸引了新一批的 “淘金者”。“这一年，老板多次来到三亚考察项目，经过深思熟虑后才决定出手拿地。” 一位今年在海南拿地的企业人士向时代财经透露。

值得注意的是，与过去那些白手起家的创业者不同，如今这些以 “煤老板” 为代表的外来资本来到海南投资，更多是出于自身的转型需求以及长远发展的考量。他们也在逐渐摒弃过去 “日进斗金”“赚快钱、炒短线” 的投机思维，开始寻求更为安全、稳健的资产配置方式。

一位接近煤矿企业的人士对时代财经表示，对于部分煤老板来说，在三亚买地、买酒店，除了将其视为一种稀缺资产配置之外，更多的是出于对能源枯竭的焦虑以及财富传承的考虑，他们不希望子孙后代继续从事煤炭行业。而据王刚了解，这些跨界的投资者通常较为谨慎，更倾向于选择核心地段的五星级酒店或者具有品牌效应的资产，因为这些资产在市场复苏以及封关之后，被认为更具竞争力和升值空间。

王刚还进一步指出，他们对风险有着较高的容忍度，对于短期的经营风险也有充分的心理准备，更多是基于对海南长期政策红利的看好而选择入局。一家今年刚在三亚拿地的企业也向时代财经表示，公司并非仅仅追求楼市短期的销售业绩，而是更侧重于与当地产业进行深度融合，开展多元业务布局，做好了长期投入的准备。

周鑫负责公司在三亚项目的推进工作，他认为，尽管目前房地产领域还没有直接的利好政策出台，但封关之后，将带动产业的蓬勃发展以及配套设施的升级，使三亚变得更加宜居、宜度假。同时，免签政策的优化、免税消费的便利等因素，将吸引更多的人口流入，从而形成 “产业带动 — 人口流入 — 居住需求” 的良性循环，间接推动房地产市场的发展。

可以看出，当前市场上的热钱仍在暗中涌动，海南封关所带来的乐观预期正持续吸引着资本与闲置资金的流入。然而，封关政策最终的落地节奏，以及产业配套从规划到实际落地的成效等，都还需要时间来验证。从经济特区、国际旅游岛再到如今的自由贸易港，海南再一次站在了发展的风口浪尖。无论是海南本地居民，还是新来到海南的创业者和投资者，都在满心期待着海南岛能够借助这次东风，实现经济的腾飞。