旺季不旺，租金下行成主旋律
通常，每年的“毕业季”（6-7月）是租赁市场的传统旺季，大量高校毕业生和求职者涌入城市，带动租房需求上升，租金往往水涨船高。然而，2025年的租赁市场却呈现出“旺季遇冷”的反常现象——尽管个人房源挂牌量达到近三年峰值，但租金却持续下跌，甚至部分热点城市跌幅超过10%。

据CRIC长租监测数据，2025年7月，全国55个重点城市个人房源挂牌量高达61.8万套，创近三年新高，但挂牌租金却环比下降3.52%，同比下跌，且已连续11个月环比走低。市场供需失衡、消费降级、保租房冲击等多重因素叠加，导致租金下行压力持续加大。

市场现状：挂牌量激增，租金“跌跌不休”

1. 个人房源挂牌量创近三年新高，供应过剩

7月，55城个人房源新增供应量达61.8万间，同比上涨12.19%，环比上涨7.03%，成为近三年来的峰值。其中，北京新增挂牌量近8.5万套，上海超4.5万套，沈阳超3.5万套，位列供应前三。

从城市变动情况看：

• 环比上涨城市（32城）：北京环比涨幅超48%，多数城市涨幅在10%以内。
• 环比下降城市（23城）：珠海降幅最高，达20.34%。
• 同比上涨城市（近八成）：北京、南通同比涨超50%，但仍有13城同比下降，如青岛降幅超53%。

原因分析：

• 二手房“以租代售”增多：部分房东因房价低迷，选择暂不出售，转而出租。
• 房东预期降低：市场观望情绪浓厚，房东更倾向于快速出租，而非高价挂盘。

2. 租金连续11个月下跌，7月跌幅扩大

7月，55城个人房源挂牌租金为31.65元/㎡/月，环比下降3.52%，同比下跌，且跌幅较6月（约3%）进一步扩大。

• 环比下跌城市超六成，多数跌幅在3%以内。
• 同比下跌城市达47个，其中上海跌幅达11.78%，部分租客换租后租金直降17.5%。
• 仅少数城市租金上涨：如武汉因毕业生较多，租金同比微涨3%，但环比仍下跌。

典型案例：

• 杭州：房东沙沙的南向次卧租金从1200元/月降至1100元/月，仍难出租。
• 上海：陆女士原房租6300元/月，续租被拒后，同小区同户型房源以5200元/月成交。

租金下跌的四大核心原因

1. 供应过剩，竞争加剧

• 个人房源+保租房双重冲击：除个人房东外，保障性租赁住房（保租房）、长租公寓等机构化房源也在抢占市场，进一步挤压个人房东的议价空间。
• 二手房东“以租代售”：部分业主因房价预期低，选择长期出租而非出售，导致市场供给增加。

2. 需求疲软，消费降级

• 毕业生租房预算收紧：经济环境变化导致部分毕业生选择合租或更便宜的房源。
• 租客更趋理性：更多人倾向于选择性价比更高的区域或合租模式，而非高价整租。

3. 保租房持续放量，冲击市场

2025-2026年是保租房供应高峰期，政府主导的低价租赁房源将进一步拉低市场整体租金水平。

4. 市场预期转弱，房东主动降价

由于租房需求不及预期，房东为避免空置，不得不主动降价，形成“降价—需求仍弱—进一步降价”的循环。

未来展望：淡季来临，租金或继续下行

1. 传统淡季将至，租金或加速下跌

随着“毕业季”结束，8月后租赁市场进入传统淡季，需求将进一步减少。业内预计：

• 重点8城租金整体下调，8月环比跌幅或达3%以内。
• 部分城市或小幅上涨（如上海、深圳、南京、武汉、成都），但涨幅有限。

2. 2025-2026年租金下行压力仍大

• 保租房持续供应：政府加大保障性租赁住房投放，进一步平抑租金。
• 经济环境影响：若居民收入增长放缓，租房需求可能持续疲软。

3. 市场趋势：租金“以价换量”或成常态

在供应过剩、需求疲软的背景下，房东可能长期面临“降价才能出租”的局面，租金“稳中有降”或成为未来1-2年的主旋律。

结论：租赁市场进入“买方时代”

2025年的租赁市场，呈现出“量升价跌”的典型特征——供应创新高，但租金持续走低。无论是个人房东还是机构运营商，都面临更大的去化压力。对于租客而言，当前或许是换租或谈判更低租金的好时机；而对于房东，则需要调整预期，接受租金回报率的下降。

未来，随着保租房体系的完善和经济环境的进一步变化，租赁市场的定价逻辑或将重塑，“高价租房”的时代可能逐渐远去。